东方中文网

　　做地产、建新区不配套个高档星级酒店似乎就显得格调不够。作为商业和城市重要配套，高端酒店业成为现实中某种不可或缺的市场风向标。

　　作为河南省会，郑州不仅是中部经济重镇，也是高档酒店业“重镇”。早在2010年，郑东新区就已拥有四星级以上酒店13家，其中五星级酒店7家。在此之后，郑州星级酒店数量一度“突飞猛进”。《中国经营报》记者近日实地调查了多所星级酒店，却发现实际运用情况并没有“看上去那么美”。

　　一位要求匿名的业内专家在接受采访时表示，星级酒店并非“印钞机”，要正视盈利难的市场困境，尝试探索更多灵活的盈利模式。

　　“突飞猛进”导致供过于求

　　作为郑州地标性建筑，总60层高的郑州绿地中心·千玺广场中的38~55层是万豪超五星级酒店，从这座“中原第一高楼”可以俯瞰郑州。

　　这只是郑东新区20多家在建和新建的星级酒店之一。公开数据显示，早在2010年，郑东新区已拥有四星级以上酒店13家，其中五星级酒店7家，五星级酒店突破1800间，比其他几个区加起来还多50%。除了JW万豪，目前郑东新区五星级标准的酒店还有中油花园酒店、永和铂爵国际酒店、正方元锦江国际饭店、海容大酒店、美豪诺富特，四星级标准的有绿地雅乐轩酒店、喜来登、皇冠假日等。

　　不过对于富丽堂皇的五星酒店“扎堆”郑东新区，华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱在接受记者采访时指出，郑东新区酒店业明显供大于求。

　　关于郑东新区星级酒店的数量快速增加，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这和此类新区的规划、板块的成熟等态势有关系。从此类新区的规划看，无论是产业、政府职能部门以及人口的要素看，都在积极加快从市区向此类新区导入，所以这个时候定位会比较高，部分商业地产开发商也会积极规划酒店项目。而从此类板块的成熟度来看，郑东新区是目前少数几个新区发展较好的区域，所以从市场需求等角度看，各类酒店运营商也会纷纷和地产商进行合作，并且在这个过程中会有较好的投资回报率的预期。

　　《郑州市2014年国民经济和社会发展统计公报》显示，郑州市2014年年末全市共有星级酒店45个。

　　据不完全统计，原计划开业的包括：2015年6月，怡思得商务精品酒店;2016年1月，郑州美利亚酒店;郑州东港费尔蒙酒店计划2018年开业;郑州君悦酒店计划2015年5月1日开工，2019年年底前建成投用。另外还有新田城美爵度假酒店、郑东新区玛丽蒂姆酒店等。

　　事实上，郑州市星级酒店曾一度“突飞猛进”。《河南省“十二五”旅游产业发展规划》中曾明确提出，到2015年，全省要建设30~50家五星级酒店(力争每个省辖市均有1~2家五星级酒店)、100个四星级酒店，形成一批文化主题酒店和经济型酒店。

　　郑州市统计局提供的数据显示，1990年郑州市星级酒店数量为30个，1995年48个，2000年82个，2001年88个，2002年93个，到2003年突破100达到101个，2010年的数量为111个，期间一直保持在100以上。而到了2011年则下降为99个，2012年则几近腰斩仅为51个，2013年为48个，2014年45个。可见郑州市星级酒店的数量经历了“抛物线”式的变化。

　　赵焕焱对记者表示，数量下降的原因是供大于求，酒店客房增加大于经济发展对于客房的需求，需求上升有待时日。

　　严跃进表示，数量出现下滑一方面和房地产市场调控有关系，另一方面其在经历去库存的过程，部分物业需要通过一个较长周期的去化周期来实现供需平衡，这影响了后续项目的新增供应。

　　亏损逐年加剧

　　值得注意的是，迈点数据显示，2014年全国星级酒店亏损59.21亿元，成为有记录以来的最大亏损年。2014年全国12803家占比94.02%的星级酒店亏损59.21亿元，超过1999年亏损57亿元，成为有记录来的最大亏损年。其中，郑州亏损数据为1.12亿元。

　　赵焕焱向记者提供的数据显示，郑州星级酒店营业收入2010年~2014年分别为23.36亿元、13.10亿元、15.74亿元、7.61亿元、4.78亿元，逐年下滑。利润总额分别为-0.57亿元、-0.25亿元、-0.81亿元、-0.84亿元、-1.12亿元，亏损额逐年加大。

　　记者了解到，中国住宿业结构的主体是星级酒店，星级酒店资产占住宿业资产的88.25%;星级酒店的营业收入占住宿业营业收入的83.66%。其中五星级盈利能力最强。数据显示，2014年全部星级酒店的净利润为亏损59.21亿元，五星级酒店净利润为5.68亿元。

　　然而，莱坊国际于2015年9月29日发布的《大中华酒店报告》显示，2015年上半年，受中央反贪腐及反奢侈等政策的打击，大中华区主要城市的五星级酒店日均房价正在普遍下跌。

　　迈点数据显示，全国五星级酒店的RevPAR(即每间可供房收入，等于平均房价乘以平均出租率，可以代表经营情况)2015年一季度从2010年的363元降至334.03元，下降7.98%;二季度，808家五星级酒店平均RevPAR是367.49元，同比下降1.74%。郑州一季度为172.16元，同比下滑22.37%，二季度为227.36元，同比下滑高达26.03%。

　　从上述数据中可见，即使是在相对盈利能力强的五星级酒店中，郑州五星级酒店的RevPAR下滑幅度也远大于全国平均水平。

　　盈利能力堪忧

　　赵焕焱在接受记者采访时置评，郑州酒店业景气度2011年以来的15个季度7升8降，郑州星级酒店经营指标基本面近年连续下降，未来郑州酒店客房的新增应该持谨慎态度。

　　星级酒店价格出现下滑，和供应规模增加、酒店业从过去高端开始归回大众消费的业态设置等有关系。严跃进在接受记者采访时表示，从郑州星级酒店市场消化能力看，面临很多问题。第一是高端、奢侈消费受到了较大的管制，这个时候市场对于此类物业的需求会出现萎缩。第二是从郑州人口聚集程度看，老城区依然是最密集的，郑东新区虽然逐渐成熟，但依然不能和老城区相比，所以会影响部分酒店业的租赁和入住。

　　而平均客房收益降幅超过全国水平，严跃进认为，这凸显了目前郑州尤其是郑东新区酒店业的经营尴尬。第一，供应量相对大，会形成较大的空置率，这对于酒店业的经营来说，自然不是一件好事。第二，租金价格下调，这和租赁效益不佳的态势有关系。第三，在无序竞争下，容易拉低价格和收益率。

　　河南省旅游局旅游促进处处长张毅兵此前表示：“河南五星级酒店的房费相对较低，均价为500元左右。酒店投资的前两年肯定不盈利，一般五星级酒店的投资额为3亿元左右，很多都有银行贷款，一年赚不了几个钱，还要考虑酒店的维护、改造费用。”“五星级酒店投资大、回报周期长，而且管理专业、复杂，细节非常重要，稍有不慎，就会成为投资者的梦魇。”郑州大学旅游管理学院副院长毛安福表示。

　　关于郑州未来酒店业的发展，赵焕焱建议，一是不能同质化，同质化导致只有价格竞争的手段，也就是降价竞争;二是投资必须着眼中长期，贷款比例不能太高;三是土地成本占总成本的比例不能太高。贷款比例过高则财务成本高企，土地成本过高则经营压力大。

　　谈及郑东新区酒店业的未来，要求匿名的业内专家指出，打旅游牌其实意义不大。郑东新区周边的旅游资源并不多，很多商务资源也依然集中在老城区。所以这个时候酒店业后续的客户定位和更加灵活的租赁模式的建立，就显得更为重要。另外，如何借目前行业调整来促使此类酒店业和大众消费进行结合，也是一个重要课题。