中部云生态科技园内洋房”疯长“

最后更新:2015-06-29 18:46:38来源:民主与法制时报
\位于河南省新乡市平原新区的中部云科技园内洋房”疯长“。 (图/东方中文网)

民主与法制社记者 李晓磊 发自河南郑州、新乡   
 
科研用地“长出”住宅区
一个土地规划用途为科研用地的项目,打着建设科技园区的名义,进行大规模房地产开发,这个偷梁换柱行为,到底谁是背后“导演”?
 
4月24日上午,吴晓菲又一次来到郑州市花园路与东风路交叉口,当她看到“中部云生态科技园”销售中心还存在后,长舒了一口气:“这几个月,我几乎每天都来,生怕他们拿着骗我的钱偷偷跑路。”

吴晓菲是郑州市一普通市民。2013年10月份,她花费近百万元在“中部云生态科技园”购买了一套住宅。很快她发现,该项目规划的土地用途为“科研”,根本办不了商品房的房产证。

于是,吴晓菲开始和“中部云生态科技园”开发商进行交涉,要求退还购房款,但多个回合下来,她也没领到全部的退款。

民主与法制社记者调查得知,“中部云生态科技园”投资商为河南农垦集团,目前对“中部云生态科技园”投资已超过4亿元。

河南省农垦集团是河南省唯一的、省直跨行业的大型农垦企业集团,除了正在开发的“中部云生态科技园”外,还投资建设了中原保险大厦以及“水木年华”住宅小区。 

记者从河南省工商局获得的信息显示,河南农垦集团经营范围是:“农业种植、农业开发、林业种植、仓储”,并不包括房地产开发。
  
和银行无关的分期付款
  
吴晓菲在“中部云生态科技园”的购房经历要追溯到2013年。这一年9月份的一天,吴晓菲正和自家嫂子在郑州另一个楼盘看房时,忽然接到“中部云生态科技园”销售员刘伦的电话,对方向她们介绍了该项目的种种优势。

很快,吴晓菲被“中部云生态科技园”住宅的价格所吸引,“每平方米均价才4000多元,虽然项目在新乡平原新区,但从郑州开车沿中州大道行驶的话,20分钟就能到达。”吴晓菲说。

没过几天,吴晓菲便和家人赶往“中部云生态科技园”看房,刘伦接待了她们。吴晓菲发现:“一路上有很多他们的户外广告,但真正到达项目地时,却没有明显标志。”

“其实,我当初也提出了质疑,为什么叫生态科技园,不叫什么小区?”吴晓菲称。刘伦则回应说,这里的土地是科研用地,所以不能叫做小区。
尽管吴晓菲对科研用地搞房地产开发存在疑虑,但她觉得该项目距平原新区管委会很近,“能在政府旁边建设,没有背景肯定不行。”

彼时,刘伦告诉吴晓菲,“中部云生态科技园”建设手续还不完善,房地产开发的“五证”也没办下来。“但他说很快就能办下来。”吴晓菲说。

正是有这样的保证,吴晓菲才决定购买“中部云生态科技园”的房子。

随后,吴晓菲决定在此处买下一套248平方米的房子,总费用达百余万元,“刘伦告诉我,房子要2014年底交房,付款方式为一次付清,或分期付款。”

记者采访发现,这个所谓的分期付款,是购房者与“中部云生态科技园”进行的分期,与银行无关。最终,吴晓菲选择的是,将总房款分5次付给开发商。

2013年10月15日,吴晓菲与“中部云生态科技园”开发商签订合同,“我交钱时,都是刘伦带着我,在该项目位于郑州的销售中心交的。”记者注意到,吴晓菲交钱后只能领到一张开发公司出示的收据,并没有正规发票。

而且,吴晓菲与“中部云生态科技园”签订的合同,也并非正规的商品房购房合同,而是一份“入园合同”。合同显示,她购买的房子应该“在2014年12月31日前交付使用”。
    
“这里根本不卖房”
  
民主与法制社记者发现,与吴晓菲签订“入园合同”的一方,为河南省腾达农副产品质量检测有限公司(简称腾达农产品检测公司),该公司系河南农垦集团的下属企业,注册地为新乡市平原新区祝楼乡新庄村。

记者从新乡市工商局获悉,该公司成立于2012年8月8日,注册资本1000万元,经营范围是:农副产品科研和质量检测;农副产品技术咨询、销售。

另外,记者在一份腾达农产品检测公司的公开介绍中看到:“该项目位于花园路黄河桥北3公里,占地507亩,总投资8.1亿,建筑面积40多万平方米,2012年被省政府定为重点项目”。

而同样的介绍,也一字不差地出现在了“中部云生态科技园”的宣传中。既然是生态科技园,腾达农产品检测公司是如何规避违规售房嫌疑的?吴晓菲说,她在签订合同后不久,刘伦曾打电话,让其在合同上加盖个其他公司的公章。

“这样就变成了是企业入驻园区。”吴晓菲说,可没过多久,刘伦又告诉她,不必这样做了。此后时间里,吴晓菲按照合同约定,到了付款日就进行付款,“我一共付了3次,接近80万元。”吴晓菲说。

到了2014年清明节,吴晓菲想看看房子的建设进度,便让弟弟开车和她一起去了“中部云生态科技园”,但他们到工地后却看到,整个项目停工了,现场除了一个上年纪的门卫外,没有其他工人。
“我说在这买了房子,来看看,但门卫说,这里的房子根本就不卖。”吴晓菲听到这个消息后,恍惚了许久。

“我直觉是因为手续不全的问题。”吴晓菲称。而该项目的销售员告诉她,是因为平原新区的一位高官被纪委带走调查了,所以经他手的项目都受到了影响。

记者调查发现,所谓被带走的高官系原新乡市委常委、常务副市长贾全明,2014年4月4日,贾因涉嫌严重违纪违法,接受组织调查。

贾全明在任期间,分管全市的城建、交通、国土资源、环境保护以及平原新区建设等工作。早些时间,他还担任过平原新区党工委书记、管委会主任。

此时,已经缴纳了70%款项的吴晓菲一头雾水,“同时,我从销售人员那里证实,他们的确手续还没有补全。”无奈,吴晓菲只能找刘伦要回自己的购房款。

“前前后后,不知道跑了多少趟,才要回40万元,至今还有39万多元没给我。”吴晓菲说。记者在腾达农产品检测公司为吴晓菲写的承诺书上看到:“未退房款于2015年6月31日前向客户付清。”

“6月份就没有31日,这不玩我们吗?”吴晓菲说。另外,她在向“中部云生态科技园”讨要房款过程中,得知还有不少人和她一样被骗了,“其中有一个客户,通过律师跟他们老总联系,老总很生气,说再找律师的话,钱就不退了。”
  
偷梁换柱
  
日前,民主与法制社记者以购房者名义,来到“中部云生态科技园”位于郑州市花园路与农业路交叉口往南100米路东的销售中心,工作人员对陌生人的到来十分警觉,并一再询问是谁介绍过来的。
在取得销售中心人员信任后,一易姓男子表示“中部云生态科技园”的房子是叠加式结构,面积多在200平方米以上,“我们这不能办理银行贷款,只能做我们自己的分期。”

记者从易姓男子了解到,与吴晓菲做5次分期付款不同的是:“目前只能做两次分期,现在也只能签公司自己的合同,两年后才能办理房产证,预计今年年底交房。”

记者在销售中心还了解到,目前“中部云生态科技园”已再次开工。此后,记者在新乡平原新区也佐证了这一说法。

不过,在建的“中部云生态科技园”除了建设住宅地产外,项目内也正在建设疑似办公楼的建筑。

有知情人透露,所谓的“中部云生态科技园”,最早时名为河南省农副产品质量安全检测中心,由腾达农产品检测公司开发,按照规划,该项目只能建设物种实验基地、科研综合楼、生物研究实验厂房等。“后来,为了吸引顾客,改名为‘中部云生态科技园’”。

河南农垦集团以及腾达农产品检测公司到底能不能进行房地产开发?郑州一知名律师称:“只要超出了工商部门核准的经营范围,就是违法。”

实际上,“中部云生态科技园”在宣传时也注意到了这一点,记者在该项目的宣传材料上看到,河南农垦集团的身份是投资商,腾达农产品检测公司则是运营商,前述易姓男子透露说:“实际上,就是农垦集团开发的。”
  
科研用地乱象
  
民主与法制社记者从当地官方人士口中获悉,“中部云生态科技园”是以出让方式,在平原新区取得了337662平方米国有土地使用权,地块规划用途为科研。

“科研用地是指科研设计机构用地,如研究院(所)、设计院及其试验室、试验场等科研、设计用地。依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定,科研用地属于政府公用地,做住宅类的地产不符合法律规范。”这位官员说。

针对这一行为,另有专家称:“与住宅用地相比,科研用地地价较低,开发商拿地成本也低,之所以把科研用地以住宅形式来建设和销售,主要是经济利益使然。而购买这类房屋,业主会面临多个方面的风险。”

“首先科研办公楼立项却改为住宅来销售,其用地性质与规划证不符。商品房必须经过竣工备案才能入住和办理产权证,如果在规划验收时通不过,就会导致竣工备案困难,交房和办理产权证会出现问题。”该专家还称。

记者同时获悉,科研办公楼立项的项目水电标准都是商用,跟住宅立项项目相比,生活成本高出了一倍。此外,住宅立项项目产权年限为70年,而科研用地立项的项目使用年限只有50年。

而腾达农产品检测公司与吴晓菲签订的入园合同上则显示,土地使用年限为50年。

“中部云生态科技园”的销售刘伦,在电话里也向记者证实,他们的项目用地的确是科研用地,产权只有50年。

记者调查还发现,近几年,开发商私自改变土地用途,在科研用地上兴建住宅的行为,并非只有“中部云生态科技园”一例。

从前几年的“北清创意园”,到北京昌平史各庄的“尚城”,再到2014年南京的康缘科技广场,以及武汉大学“创意园”等,都是在以科研用地之名进行房地产开发。

甚至,去年中央第十巡视组对中科院进行专项巡视后指出,中科院亦存在“擅自改变科研用地用途搞经营性开发”的行为。