东方中文网

中房报记者 翁晓琳 深圳报道
 

深圳A股深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（以下简称“深深房”）重组已经酝酿很久，2009年就曾曝出要踏上重组进程，直到今年才实现。
 

作为深圳市最早的房地产上市公司之一，这些年销售业绩堪忧，至今未突破30亿元。由于公司盈利能力较差，股价一直没有好的表现，深深房无疑成了其控股股东深圳市投资控股有限公司（以下简称“深投控”）眼中的“鸡肋”。而中国恒大的出现解救了深深房，据悉，作为其入股的第三家地方国资委控制的上市房企，拟引入300亿元进行策略投资，深深房的未来可期。
 

沉寂多年业绩滑坡
 

老深圳人对于深深房或许更为熟悉，作为深圳最早成立的房地产开发公司，一手塑造了深圳市早期的城市风貌，包括邓小平南巡所登的当时第一高楼国商大厦、全国首座智能式4A型综合性商业大厦、深圳候机楼等。
 

但和其他国企一样，深深房在快速发展的房地产市场化中逐渐沉寂，净资产由1996年的64亿元直线下跌至2002年的30亿元。在上一轮深圳市国资委改革中，上市房企包括深深房和深物业，划拨到深投控旗下。
 

目前深深房总市值为113亿元，深投控持有其63.55%股份，在不考虑控股权价值的前提下，该部分股权对应的市值约为67.36亿元。
 

深投控前身为3家国资运营公司，业务范围涉及金融、地产、新兴产业和公共服务等，一些老国企因为历史遗留问题而未处置的地块也被其收入囊中。深圳市国资委对其的定位是，“作为历史遗留问题处理以及企业改制退出、资源整合等辅助履职平台。”
 

因此，刚接手深深房时，深投控颇有大刀阔斧改革之心。2008年4月，深投控原本要和深深房合作开发位于深圳南山区的月亮湾项目，这正是当今最热的前海地块，但深投控却将月亮湾地块注入了深物业。
 

当时深深房给出的公告解释为，“由于本公司与大股东在月亮湾项目合作开发细节等方面存在分歧，不能达成一致，最终未能签署合作开发协议。”而深投控自此之后在深深房，再无资本上的大动作。
 

放弃了这一地块后，深深房2009年在光明新区竞得一宗用地，后开发为深房传麒山项目，于2012年推向市场，至今仍在推售中。事实上，光明新区一直以来都是深圳价格洼地，在今年光明“地王”诞生后，房价才走势明朗。
 

对于深深房当年为何放弃炙手可热的前海地块，有接近深深房的人士对中国房地产报记者表示：“2008年深圳房价大跳水，对于地块的发展前景深深房也不敢做出预判。当时该地块周边因环境污染、香港货柜车扰民等问题，楼盘消化速度一直很慢，而拿地成本又超过1亿元，对于发展已经滞后的深深房来说，拿下后开发多久能回本，这都是未知数。”
 

但是深深房在之后的土地市场上也并未砸出太多水花，继续“吃老本”的深深房只在汕头公开拿地，而目前的土地储备情况，在其年报中也并未透露。只能在2015年年报中找到一句话，“深深房旗下的深房传麒山、深房传麒尚林、汕头悦景东方已经竣工，而深圳翠林苑、天悦湾、景田等项目目前已开工。”
 

土地储备是房企发展的血液，因土地储备过低，深深房的发展自然陷入瓶颈。查阅2012~2015年年报可发现，深深房业绩一直处于低谷，2012年营业收入仅为10.3亿元，2013年凭借着光明项目深房传麒山、龙岗项目、深房传麒尚林，深深房营业收入回升至21.2亿元，2014年、2015年营业收入维持在21.3亿元和21.6亿元。
 

卖壳得到喘息机会
 

这样的深深房，在深投控眼中似乎失去了应有的价值。早在2009年就有消息传出，深深房将与深圳市城市建设集团公司（以下简称“深圳城建集团”）重组，之后也并未成行。
 

有熟知这件事的人士对中国房地产报记者表示：“当时，深投控对深圳城建集团持有100%股份，对深深房持有63.45%股份，重组起来会容易很多。深圳城建集团2008年已完成股改，一直在为上市做准备，深投控也不会浪费深深房这个壳。但是因为消息提前曝光，股价飞涨，6个交易日累计涨幅超过70%。在股价高企的情况下，就算进行资产整合，公司的价值也未必能支撑起股价。”
 

在深深房业绩毫无起色的这些年，深投控并未放弃深深房这一“壳源”，如今深投控终于找到了机会。今年9月，深深房A停牌时，市场便有传言，可能涉及“卖壳”事项，且交易对象为中国恒大。
 

国庆期间，该消息正式落实。深深房A发布公告称，公司以发行A股股份及支付现金的方式购买恒大地产100%股权，交易完成后，恒大系凯隆置业将成为深深房的控股股东。
 

为何选择深深房A，中国恒大并未给出过多解释。但有投行人士对中国房地产报记者表示，“国企壳由于政府主导因素有其自身的优势，目前大政策要求下，一些质地较差的国企资产被清理出来，通过壳资源转让给民企，管理模式上也符合要求，有利于国有资产的保值增值。”
 

国联证券研究一份报告分析指出，一般盈利水平低、负债较高的企业股东更愿意脱手转让手中的股份。而正是这些在A股市场中市值小、业绩差，看似不起眼，股价长期处于低位，又不被投资者看好的上市公司，是借壳方中难得的“香饽饽”。同时，被购买的壳源也能获得喘息机会，可以说是双方互利。
 

上述投行人士指出，“国企借壳一般要求不更换注册地，这中间涉及了国有资产不能流失的问题，所以你可以发现一般都是地方国企卖壳，但是可以实现资本的自由进出，相关上市公司也能加快产业链并购整合及市值管理运作，获得新生。”
 

国企改革新机会
 

实际上，此次卖壳背后也是深圳市国资委在进行资源整合。有深圳国资人士透露，深圳国资系统整合旗下上市公司资源意向明确，即便深深房A因上述事宜发生控股权变更，亦属预期之内的事项。
 

近几年，深圳市国资委通过转让控股权和减持退出的地产平台就有深长城、深国商、深鸿基，接手的分别为中洲控股、皇庭集团和宝安集团，均是深圳本地民营企业。按照深圳市国资委的规划，未来房地产发展的重点是放在产业园区地产开发。

 

此前管理体制受限，深圳市属房企在楼市黄金期内业绩增长非常缓慢，发展规模和品牌知名度都无法和“招保万金”相比，只能看着昔日“战友”做成千亿房企，甚至无法和民营房企站在同一个梯队。
 

或许是看到了中海、华侨城、招商进行了重组改革后，都变身为拥有庞大土地储备及业绩规模的超大型房企，深圳市国资委对于房地产整合在去年就开始行动。
 

而深圳市国资委希望保留的地产平台有3家：天健集团、深振业、深业集团。此三大地产上市平台整合完成，其国资力量的巨大支持是其他民营企业所无法望其项背的。
 

一位接近深圳市国资委的人士向中国房地产报记者表示，目前深圳市国资委旗下地产业务繁多，若要做大做强，必然要进行资源整合。“深圳市国资委此前的想法是做大做强深振业，保留天健集团控股权，解决深深房和深物业的同业竞争问题。具体来说，深物业引进战略投资者转型做其他业务，而深深房和沙河股份因市值较小，可能作为壳资源出售。”
 

因此，去年年末，深投控制定了《深圳市投资控股有限公司全面深化改革实施方案》和《深圳投资控股有限公司关于完善深化改革实施方案配套政策及相关制度体系的建议》获深圳市国资委批准，其中一项便是将深投控主要资产集中到金融、产业地产、新兴产业和公共服务领域。
 

按照深圳市委书记马兴瑞在多个场合强调深圳国资做大做强意图，恒大借壳深圳国资企业，符合深圳引进大型企业需求。
 

目前，深圳国资仍有深物业A、深深宝A等净壳公司，另外，沙河股份、通产丽星等公司市值较低，其业务被整合亦有较大可能。随着深投控董事长彭海斌也在国庆期间调任深圳市国资委主任，未来更多资产将有望推动资产证券化步伐。